2017年前三季度湖北房地产市场报告:商品房销售金额同比增长27.3%

中商产业研究院2017-10-31 13:26

中商情报网讯:今年以来,湖北省房地产市场处于调整阶段,开发投资增速稳中有降,商品房施工和竣工面积增幅收窄,商品房销售增长放缓,前三季度湖北省商品房实现销售面积5554.57万平方米,同比增长15.0%,实现销售额4203.06亿元,增长27.3%。随着新一轮楼市调控力度加大,房地产市场不确定性因素较多,房地产投资增长动力不足,预计四季度房地产市场下行压力增加,但总体运行保持平稳。

一、湖北省房地产开发投资与资金情况

(一)房地产开发投资增速稳中有降

三季度,湖北省房地产开发投资累计完成3448.34亿元,同比增长8.6%,分别比一季度和二季度回落6.9和4.7个百分点,比上年同期增幅高1.0个百分点。其中,住宅投资增速比二季度回落3.2个百分点,办公楼回落9.6个百分点,商业营业用房回落2.6个百分点。房地产开发投资高开低走,一季度增长至年内高点15.5%后,增速开始波动回落,已连续三个月在8%左右徘徊。

(二)大项目带动作用明显

三季度,湖北省计划总投资十亿元以上房地产开发项目590个,比上年同期增加58个,完成投资2194.03亿元,占湖北省房地产开发完成投资比重的63.6%,增长11.7%,比湖北省房地产开发投资增速高3.1个百分点,对湖北省房地产开发投资增长的贡献率达13.9%,拉动湖北省房地产投资增长1.2个百分点。其中,计划总投资百亿元以上项目16个,比上年同期增加7个,完成投资206.54亿元,增长51.2%。对湖北省房地产开发投资增长的贡献率达4.2%,拉动湖北省房地产投资增长0.4个百分点。

(三)商品房施工和竣工面积增幅收窄

受企业谨慎开发的影响,商品房施工和竣工面积持续双下降。三季度,湖北省房屋施工面积28702.26万平方米,同比增长2.4%,比二季度回落0.8个百分点,比上年同期回落6.7个百分点。房屋竣工面积2307.01万平方米,增长13.2%,比二季度回落24.0个百分点,比上年同期回落6.1个百分点。施工和竣工面积增幅收窄,开发商对房地产市场的信心不足,开发建设节奏放缓。

(四)新开工面积增速逐月回落

受政策因素影响,开发商推盘意愿普遍不强,新开工面积增速逐月回落。三季度,湖北省房屋新开工面积5749.46万平方米,增长17.3%,增速分别比一季度和二季度回落34.1和12.4个百分点。其中,住宅新开工面积4361.43万平方米,增长26.4%,增速分别比一季度和二季度回落16.0和20.9个百分点。新开工面积是后期投资投入的主要来源,新开工面积下降,不利于房地产开发投资持续增长。

(五)土地购置面积持续下降

屡创新高的地价,苛刻的拿地条件,密集来袭的调控政策,企业开发新项目活跃度持续下降,湖北省土地购置面积连续6个月负增长。三季度,土地购置面积481.3万平方米,下降2.6%,比上年同期回落14.8个百分点。湖北省待开发土地面积925.54万平米,下降18%。本年土地成交价款265.78亿元,增长59.4%,比上年同期提高46.3个百分点。

(六)房地产开发到位资金趋紧

受销售下行的影响,湖北省房地产开发到位资金增速回落,开发资金面临趋紧的态势。三季度,湖北省房地产开发企业实际到位资金4829.51亿元,增长12.3%,增速分别比一季度和二季度回落9.1和11.2个百分点,比上年同期回落13.7个百分点。其中,国内贷款、个人按揭款增速同比分别回落29.6和74.1个百分点,而各项应付款同比增长18.7%。企业流动资金少,负债较多,不仅对房地产企业扩大投资的信心产生一定压力,也增大了整个房地产市场的运行风险。

二、湖北省商品房销售与待售情况

(一)商品房销售增长放缓

在房地产限购政策和银行收缩信贷影响下,投机性购房得到有效遏制,商品房销售保持平稳增长,但增速有所放缓。三季度,湖北省商品房实现销售面积5554.57万平方米,同比增长15.0%,增速分别比一季度和二季度回落5.1和8.8个百分点,比上年同期回落9.5个百分点;实现销售额4203.06亿元,增长27.3%,比一季度提高2.6个百分点,比二季度回落8.1个百分点,比上年同期回落21.3个百分点。

(二)商业地产销售回升明显

目前楼市对于住宅的调控逾加严格,住宅的投资属性正在逐步消减,商业地产逐步“回暖”。三季度,商业地产实现销售面积544.80万平方米,同比增长58.6%,增幅比上年同期提高53.9个百分点,高出湖北省销售面积增速43.6个百分点,高出住宅销售面积增速46.9个百分点;商业地产实现销售额626.26亿元,增长89.2%,增幅比上年同期提高59.2个百分点,高出湖北省销售额增速61.9个百分点,高出住宅销售额增速68.8个百分点。

(三)商品房待售面积持续减少

三季度,湖北省商品房待售面积为1938.73万平方米,下降20.8%,比上年同期低13.7个百分点。其中,住宅待售面积1132.66万平方米,下降28.0%,比上年同期低14.9个百分点。按2017年1-9月待售面积除以最近12个月月均销售面积推算,湖北省商品房去库存化周期2.9个月,同比缩短1.2个月;住宅去化周期1.9个月,缩短1.0个月。截至9月底,武汉市待售面积254.45万平方米,去库存化周期降至0.9个月。

(四)库存结构与区域分化明显

分类型看,住宅去化周期快速缩短,办公楼库存还在加大,商业营业用房去化效果不佳。三季度,湖北住宅待售面积减少440.27万平方米,办公楼待售增加0.09万平方米,商业营业待售仅减少19.35万平方米。我省商办房配套建设比重设定偏高,部分商业项目同质化竞争,同时相关贷款政策门槛较高,致使销售难度增加,商业地产去库存压力较大。

分地区看,商品房库存区域分化严重,楼市“冰火两重天”。三季度,武汉、仙桃、孝感、黄石待售面积降幅均超过30%,尤其是省会武汉,楼市持续高温,成交量一路飙高,待售面积下降45.6%。而随州、十堰、潜江商品房库存增加,待售面积仍呈两位数增长。

三、对当前房地产市场的基本判断

前三季度,湖北房地产表现出“量稳价平”的市场走势。在“限价令”的高压下,房价总体可控,楼市稳中向好的基本面没有改变。经过2016年武汉超过34万套的成交量,多区域房价劲涨后,市场逐步回归理性进入平稳期。加之调控政策效应传导、资金保障不足、新开工面积、土地购置面积等先行指标回落等多因素交织,房地产投资和销售高增长动力不足,下行压力加大。

从基本面来看,湖北经济运行在今年来实现平稳开局,主要经济指标企稳回升、稳中向好。在长江经济带、湖北自贸区、长江新城、“我选湖北”计划、“百万大学生留汉工程”等大手笔战略和规划的推动下,湖北楼市的前景可期。

从政策面来看,湖北紧跟全国调控趋势,采取限购、限贷、数次上调房贷利率、整治租赁市场成为房屋租赁试点单位、加大土地供给量等多种调控手段以抑制房价过快上涨。武汉市保持限购政策不放松的前提下,强化行政性市场监管。紧邻武汉的孝感市为防止房价过快增长,出台限购限贷政策,成为湖北第二个限购城市。湖北省国资委发出“关于谨慎投资房地产的通知”,明确要求省出资企业及其各级子企业所有在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度,确保资金尽快回笼,降低杠杆。各大银行纷纷出手收紧房贷政策,房地产放款周期延长,贷款利率提高,房地产调控或继续加码的市场预期浓厚。

从市场面看,三季度,我省商品房屋新开工面积比销售面积多194.89万平方米,增幅比销售面积高2.3个百分点,表明供需缺口正逐渐收窄。2017年武汉全市商品住房用地16910亩,总体上与去年持平。其中中心城区供应量为6050亩,开发区和新城区宅地供应量为12750亩,充足的土地供应有利于市场稳定预期的形成。随着下半年可上市销售的项目增加,新房供应量也将稳步提升,不仅将缓解供求紧张局面,一定程度上还能减少捂盘、茶水费等乱象。从时间节点来看,后期入市的商品房项目对应的大多数是2015年末到2016年成交的高溢价土地,增加了开发商的成本,并对房价的构成起着基础性作用,所以后期房价上涨的压力依然很大。

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