没买房的不用慌了!楼市又爆出三大重要信号

腾讯房产2017-10-27 14:18

过去几年要说最赚钱的方式,炒房算一种,但如今这一切都变了。近几个月,国家大力支持租赁住房市场发展,屡屡把租房推上话题的风口浪尖。而这几天,住房租赁市场又发生了几件大事,条条与你息息相关。

本文主要内容:

1、京东也来了!正式进军住房租赁市场

2、房企首单租赁住房REITs落地

3、山东、深圳出台住房租赁政策

4、住房租赁将成为房地产市场主角

5、这些地方才是住房租赁主战场

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京东也来了!正式进军住房租赁市场

今天(10月24日)下午,京东将针对房产业务召开新闻发布会,届时将有望披露详细的业务发展战略。

10月20日,北京市住建委网站发布“北京住房租赁监管平台技术合作项目的比选结果公告”,公告显示:北京京东尚科信息技术有限公司为中选单位,该公司由北京京东世纪贸易有限公司全资控股,这意味着,京东将成为北京住房租赁市场的支持平台,拿到了进军住宅租赁市场的入场券。

没买房的不用慌了!楼市又爆出三大重要信号

在此次进入房产租赁市场前,京东的房地产业务已经悄然启动。曾在采访曾透露称,京东房地产的定位既不是开发商也不是买家,而是服务商。换言之,京东要做的是房地产电商,并不会涉及房地产开发。具体而言,涉足房地产领域后,京东会从新房入手,未来向二手房、租房、文旅地产、海外地产等业务扩展。

“互联网+房地产”的组合一方面说明电商看好住房租赁市场长远发展,另一方面也预示着购房、租房模式的转变。如果未来买房、租房变成了网上购物的形式,可以租房能免押金,房租按月结算,还能给房东打分。

同时,加强网上监管力度,购买的信用度会更高,消费者的利益也会更有保障。

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房企首单租赁住房REITs落地

10月23日,央企保利地产(600048.SH)联合中联基金共同实施的租赁住房资产支持专项计划获得上交所审议通过,成为国内首单租赁住房REITs。这将意味着,租赁住房资产证券化在我国有了不错开端。

REITs是什么意思?

不动产投资信托英文简称。是一种类似共同基金,但投资标的物为不动产的投资工具。特点是信托之主要收入来自租金, 而信托亦需要将未来绝大部份的盈余用作派息。正因如此,不动产投资信托的派息率远高於巿面一般股票。

保利地产董事长宋广菊表示,这单产品是保利集团在住房租赁领域的首单试水,“REITs”也将成为保利集团构建“一主两翼”地产业务布局的战略性资本工具,积极开拓住房租赁市场的金融创新。

这单产品的成功落地,还验证了以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环的可行性,为今后市场上更多的租赁住房资产证券化发行提供了参考样本。

相关人士表示,保利租赁住房REITs,是目前国内首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的REITs,这单产品有助于解决房企对租赁住房投资回收周期过长的担忧。同时打通资本市场,对房企实现住房租赁市场轻资产运营模式提供了现实样本,有望增强更多房企加大租赁住房投资,增加房源供给的信心和动力。

着眼长远,租购并举的住房制度正在加速推进,以万科、龙湖、旭辉为代表的品牌房企正在加紧布局住房租赁市场,预计租赁市场将是企业竞争的下一个主战场。

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山东、深圳出台住房租赁政策

10月20日,山东省人民政府办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,明确要建立租购并举的住房制度,重点提出多渠道增加租赁住房供应。此前,深圳市政府办公厅于18日也正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,提出健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。从中央到地方,各级政府大力推动,打开住房租赁万亿级的市场大门。

山东:允许“厂改租” 租房可落户

首先是盘活存量住房。鼓励住房租赁企业收购、长期租用、受托经营闲置住房、库存商品住房、公寓等,用作租赁房源。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造、审批合格后出租。

其次是允许改建房屋用于租赁。允许将已批地未开工、在建、建成的商业用房、写字楼等按规定改建为租赁住房;鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房。

此外,还允许适当新建租赁住房。鼓励开发企业在新建商品住宅项目自持一定面积住房用于租赁,支持济南、青岛等人口净流入的大中城市争取开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

深圳:开展“城中村”规模化租赁试点

深圳提出,每区至少开展一项“城中村”规模化租赁试点。深圳《实施意见》提出引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁,要求各区政府至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作(有条件的区可以街道为单位开展试点工作),引导各原农村集体经济组织及继受单位通过综合整治提升“城中村”的品质,将符合安全、质量、消防、卫生等条件和违法建筑查处相关规定的“城中村”,改造成租赁住房并对外长期租赁经营。

此外,还允许商业用房改建为租赁住房。深圳《实施意见》从优化空间资源着手,提出在符合城市规划和公共配套要求的前提下,经行政主管部门同意,允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变并按规定调整土地用途,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。改建后的住房仅限租赁或整体转让,不得分割转让或以“以租代售”等形式变相分割转让。

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刚租赁将成为房地产市场主角

先看看国家统计局公布的三季度以及9月份的关键数据。

2017年1-9月份,全国房地产开发投资80644亿元,同比名义增长8.1%,增速比1-8月份提高0.2个百分点。

商品房销售面积116006万平方米,同比增长10.3%,增速比1-8月份回落2.4个百分点。9月末,商品房待售面积61140万平方米,比8月末减少1212万平方米。其中,住宅待售面积减少938万平方米,办公楼待售面积减少67万平方米,商业营业用房待售面积减少138万平方米。

没买房的不用慌了!楼市又爆出三大重要信号

没买房的不用慌了!楼市又爆出三大重要信号

总体上前三季度房地产行业多项指标出现小幅波动,但基本延续了今年以来整体平稳的态势,在房地产调控政策以及货币政策的指引下,去库存仍是主基调。

很多人就在想,接下来是不是房价就要大跌了?

答案,当然不是。至于房价走势,从经济学角度来讲,价值决定价格,人们对房子的需求只能影响价格。在“房住不炒”的思想下和长效机制的调控策略下,未来的房价并不会沿着之前大涨趋势走下去。

看到这肯定会有人问,说来说去房价就是不会下跌,普通老百姓这么多,又不是每个人都能买得起房,买不起房的人该怎么办?

不用担心,这个问题政府已经想到了,就是我们上面提到租购并举的住房制度,房地产的未来必将是租赁主导!

上半场严打炒房客,调控房价,下半场主攻房屋租赁,目前全国二十多个热点城市已近相继出台了租赁住房政策。

没买房的不用慌了!楼市又爆出三大重要信号

相信未来会有大量规范化的租赁房源入市,租金更加透明规范,租房的体验会有质的飞跃。另外,据媒体报道,我国第一部住房租赁行政法规即将出炉,可以肯定的是在政策强力支持下,房屋租赁行业前景广阔。

目前我国租赁人口预计为1.9亿人,租赁市场规模已超万亿元,需求将大幅增加,与其它国家成熟市场相比,无论租赁人口还是整体租赁市场规模都有较大的发展空间。而且,随着政策的落地,老百姓也感受到了真正的利好。

7月到9月一线城市租房市场从租房人数到租金均有下降,其中,7月北京平均租金3225元,9月平均租金2850元,下降幅度近12%,上海的租金变化较小,3个月仅下降了不到7%。

相信通过一系列长效机制,一线城市及部分热点二三线城市的住房问题会得到改善,老百姓都有所住并住得舒心!

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未来哪是住房租赁主战场?

一线城市将占据租赁市场最大份额

一线城市是租赁市场主战场,将占据市场最大部分的份额。目前一线城市租赁市场规模在全国的占比为28%,远超二线城市。一线城市因其无与伦比的发展机遇和优质的公共资源,聚集了大量的流动人口,存在并将持续存在巨大的租赁市场。

值得注意,一线城市纷纷在未来土地供应计划中增加了租赁用地、住房的供给。综合比较北、上、广三地的政策,上海租赁住房的供应比例最高。此外,北京和上海还分别规定了未来新建住房中租赁类的占比,从绝对量和相对量两个维度分别划出底线,政策力度可谓空前。

没买房的不用慌了!楼市又爆出三大重要信号

一线城市的土地供应计划中都增加了租赁用地/住房的供给

中国一线城市租赁人口及租赁市场规模远小于发达国家(地区)一线城市,未来存在2倍以上发展空间。据测算,目前上海、北京、深圳的租赁市场规模分别为1168、1054、930亿元,相较纽约、洛杉矶、东京等发达国家的一线城市,存在2倍以上的发展空间。从租赁人口来看,虽然纽约、洛杉矶等城市的人口规模要小于北京、上海,但由于其租赁人口占比远高于北京上海,因此其总租赁人口仍是北京上海的约3倍。由此看来,未来一线城市将是当之无愧的租赁市场主战场。

二线城市租赁市场增长空间广阔

未来十年二线城市将迎租赁市场的大繁荣,品牌公寓公司积极抢占二线城市市场。

我国2020年、2030年二线城市的租赁市场规模分别将达0.4、1.1万亿,其市场份额将分别达到22%、27%,较目前18%的市场份额提高了50%,因此二线城市将是租赁市场的主要增量市场,也是租赁行业最大的机遇所在。

从我们持续跟踪的品牌公寓公司的布局情况来看,这两年二线城市已成为其重点开拓、快速抢占市场份额之所在,未来得二线城市者才有继续在租赁这个战场中拼杀的资本。

考虑到租金水平的差异,以及流动人口数量大,16个拥有活跃租赁市场的二线城市,分别为:东莞、天津、苏州、郑州、佛山、杭州、厦门、武汉、宁波、成都、南京、重庆、无锡、大连、青岛和温州。

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