处境尴尬的业委会 部分名存实亡

人民网2017-08-04 15:18

上周本栏目关注了老宿舍楼的物业缺失问题。在北京不少老旧小区里,除了单位的宿舍楼,还有不少商品房。原本,业主、业委会、物业应该是个顺畅的制度体系,可如今很多小区业主在和物业沟通上难上加难,有的业委会起不到作用,有的则干脆没了业委会,还有的新建小区筹办业委会多年无果。这些问题究竟出在了哪儿?

现状1:

不少新小区没有业委会

在很多商品房类小区,由于没有业委会,业主们遇到问题时,众口难调。近年来,北京城市化建设发展飞速,但令人感到意外的是,在走访的很多中高档小区中,竟然也有不少没有成立业委会。

业委会究竟是什么?在采访中,专家告诉记者,按照现有物业管理制度,小区业委会可以不成立。但是从现实情况来看,没有业委会,业主们往往会遇到维权难、利益无法得到充分保障的问题,由于单个业主无法准确评价、监督物业工作,当他们遇到与开发商的物权纠纷,更是难办,而业委会恰恰是实现业主与物业、开发商平等对话的最好桥梁。

不过,作为没有明确法定要求成立的组织,往往却是业主们需要解决问题的必要桥梁。但是,当必要与非必要的标签同时挂在业委会上的时候,业委会的处境难免尴尬。在采访中,有业主向记者反映,朝阳区某小区为解决居民们实际困难准备筹备业委会,但是筹备工作准备了5年,仍然没有实质性的进展。

现状2:

一些业委会名存实亡

而在很多成立了业委会的小区里,同样遭遇业委会不作为的情况。有业主告诉记者,业委会内部常常会发生意见不统一,有的甚至不能维护业主们的正当权益,因此导致解散。

小区问题专家陈凤山在帮业主们解决相关问题时,就遇到了不少这样所谓的“派系斗争”。尤其当业主们面临涉及自身利益的维权事件需要表决时,业委会成员的意见会出现不统一,甚至损害业主的利益。有的社区里,一半产权是开发商自持,当业主和开发商发生利益纠纷时,业委会的作用更是微乎其微,最终难以形成决议。记者此前采访东坝地区某小区违建问题时,有居民指出,业委会主任就是违建户之一,因此,当大家表决拆除违建相关意见时,意见无法统一。

陈凤山说,根据目前相关条例,业委会表决制度门槛较高,由此导致在“双过半”等表决形式中,持反对意见的业主制衡权过大,开发商、物业相关人员同时参与表决更加重了问题的对立。他建议,相关部门应出台政策,降低业主大会开发商表决权的比重,同时也提醒,各社区在筹备业委会时,要设立相关的分权制衡体系,因为无法代表广大业主利益的业委会,往往会起到反作用。

现状3:

涉及维修容易出纠纷

长期的利益牵扯,也使得业主之间缺乏相互信任。“没人愿意牵头啊,你不知道前一任业委会被骂得多惨。”在采访中,一位业主心有余悸。

在这些没有业委会的老旧小区里,居民们对于物业的疑心更重。由于无法通过个人来监督物业工作,物业费、公共收益、专项资金,大家的心里没底。

此前,有业主提到楼顶做防水,如果通过物业来进行施工,那么会省心不少。但是,有不少业主认为,小区里但凡跟维修沾边的活儿,来的总是那一拨人,这里头会不会有什么利益瓜葛?在一些没有业委会的社区,物业原本是服务单位,如今却显得高高在上了。“有什么事儿还得求着物业了,本末倒置!”

在小区问题专家陈凤山所接触到的案例中,他也提到,2012年时,在某小区公维基金的使用问题上,就出现过物业假冒业主签名骗取政府部门审批的情况,正是因为没有业委会,业主们失去了对物业的监督能力。“当时我拿着签名挨家挨户去问,几乎能敲开门的业主都说,这签名不是自己的笔迹,自己从未被征求过意见。”

陈凤山还发现,在2012年相关部门出台了公维基金的紧急使用办法后,出现了另一个问题。紧急使用办法原本是为解决业主们的燃眉之急开启的绿色通道,但有的物业公司通过这种方式直接挪用公维基金。“在这些出现问题的社区,物业的权利实际是被放大甚至违法放大了。”

建议:

通过司法途径维护各方权益

陈凤山建议,按照合同法及物业服务收费管理办法,物业应首先垫资解决社区问题,同时起诉不交物业费的业主,以保障物业权益。不过,在一些实际操作中,不少物业公司并不是依法办事。他们采取不垫资的办法,任由小区环境恶化,直至遭到多数居民不满,炒掉物业。

在一些小区的物业被炒掉以后,再想引入新物业非常困难,这是因为在2005年以前,商品房的指定物业收取物业费采取指导价办法,2005年以后,物业进驻社区则完全是按照市场价格来定,引入新物业意味着物业费可能翻了好几倍,这样的情况使得业主们的意见难以统一。

对此,多位专家也给出了他们的建议,随着市场变化、人均收入不断提高等诸多因素的影响,物业相关人员的收入也是在提高的,在人力成本提高物业费却不变的情况下,社区里首先被压缩的那部分经费,可能出自社区日常维护,“您看小区里灯泡坏了没人修,绿地荒了没人管,毛病就在这。”所以提高物业费往往并不是在多花钱,社区毕竟是自己的家,屋里屋外环境好了,间接也可以给家“保值”,避免因为服务管理的混乱,导致房价降低,从而让社区出现更多问题。

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