购买唯一住房如何享受契税优惠

由于当前房产价值普遍偏高,购房后的契税支出成为购房人的一项考量因素,个人购买住房是否可以享受契税优惠政策,成为纳税人尤为关注的问题。

《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)第一条第一项规定,“对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。”财税〔2016〕23号文件第一条第二项规定,“对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。”财税〔2016〕23号文件第三条规定,“北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策。”

在实际办理纳税业务过程中,纳税人是否可以享受财税〔2016〕23号文件第一条第一项优惠政策,针对不同情况有不同回答。笔者结合北京市地税局日常为纳税人办理契税业务时接触到的实际案例,具体分析个人购买家庭唯一住房如何享受契税优惠。

优惠主体、优惠对象与优惠前提

案例一 小张与妻子合伙开了家企业,该企业获得购买住房资格,小张以企业的名义购买住房一套,该企业只有小张和妻子两位股东,且两位名下均无其他住房。该企业购买住房是否可以享受契税优惠政策?

案例二 小魏购买了一间商住两用的二手商铺,开了一家小商店,并且特地在二楼装修了一番,准备平时也住在自家小店里,小魏现在单身,名下就这一套商住两用的房产。小魏可以享受契税优惠政策吗?

案例三 小李名下有一套住房,和妻子结婚后,又为妻子购买了一套住房,妻子名下有且仅有这一套住房。他的妻子可以享受契税优惠政策吗?

案例四 王先生单身,名下有两套房产,一套为经营用商铺,一套为近期购买的居住用普通住房,现开发商通知王先生自行到税务机关缴纳契税,王先生近期购买的住房能否享受契税优惠政策?

案例分析:

财税〔2016〕23号文件表明契税的优惠主体为“个人”,优惠对象为“住房”,优惠前提为“家庭唯一”。案例一中小张和妻子以企业名义购买住房,不符合优惠主体为“个人”标准;案例二中小魏购买的商住两用商铺不属于住房,不符合优惠对象为“住房”标准;案例三中小李与妻子为一个家庭单位,小李在自己名下有住房的前提下为其妻子购买住房,不符合优惠前提“家庭唯一”标准。以上三种情况均不在契税优惠政策实施范围之内,应按法定税率(北京市契税税率为3%)征收契税。案例四中王先生目前单身,名下虽然有两套房产,但其中一套为商铺,现应税房产可视为王先生家庭唯一住房,可以根据该住房面积的不同,享受1.5%税率或1%税率的契税优惠政策。

总之,只有同时满足“个人”购买“住房”,且为“家庭唯一”住房,才可享受以上契税优惠政策。

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