房管部门支招租房如何避开陷阱 找中介前先查是否备案

一些中介私自改装胶囊房,谋取更多利润。武昌徐东二桥社区胡先生家的房屋,就被中介隔成多间小房子出租

问题中介不断出现,导致很多房主和租客利益受损。而多位房东和租客表示,产生纠纷后,他们也报了警,找了工商,向房管部门举报,可为何问题中介还是不断出现。

对此,有关部门表示,市民和中介的纠纷多属于合同纠纷,他们只能调解;因为相关法规不完善,他们也很难让这些中介彻底关门。

【同行痛斥】问题中介扰乱市场秩序

百居易房屋超市蔡家田店店长柳浩介绍,少数中介恶意骗租后跑路,被行业内痛斥。

他说,这部分中介多是从外地来汉,最先是采取隔断胶囊房再出租的方式,以赚取更多利润。后来,在相关职能部门严打下,就做不下去了。之后,有个别中介使出了更恶劣的招数。比如,以每月两千多元的价格整租下一套房子,然后以更低的价格租出去,一收就是半年或一年的房租,拿到钱没多久就选择跑路了。

“正规中介是不会为胶囊房拉客户的。”柳浩说,胶囊房本来就是违法的,若遇到相关部门整治,胶囊房被拆后,租户可能会找中介扯皮。另外,刚进公司就上岗是极不负责任的。一般而言,新员工都要在专业入职培训师的培训下,学习为期一周的房地产专业课程,上岗后也是由老员工先带着做,不可能马上独自接待客户。

为何有的中介频换马甲?柳浩分析,现在的房东和租户警戒性都很强,在签合同前,大多会先上网查询中介的信誉。有的中介曾被房管部门查处过,有的被投诉较多,要想继续在这行业干下去,更名成了最简单、成本最小的途径。

【工商部门】严重违法者可吊销执照

多位和中盈汇富产生过纠纷的房东和租客介绍,纠纷产生后他们也报了警,也向工商部门反映,可是问题最终都难以解决。

对此,武昌警方表示,公安机关已接到有关问题房产中介的报警,正在积极开展调查。警方会根据证据来甄别是否立案,如发现中介存在违法行为或涉嫌犯罪的,将会坚决依法打击,如经调查不属于公安机关管辖的将通知相关部门依法处理。

武昌区工商局相关负责人介绍,根据相关规定,工商部门并非房产中介的主管部门,他们只负责查处房产中介的无照经营、虚假宣传、不正当竞争等行为。但市民向他们举报的那些中介,基本上都不存在上述方面的违法违规行为。对于租客、房东和中介之间的纠纷,工商部门可以进行调解,如果调解不成只能通过司法程序。若发现中介有严重违反工商法规的行为,他们可以吊销其营业执照。

该负责人还表示,若房产中介突然关门跑路,经他们调查确定查无下落后,工商部门会将该机构列入企业异常名录。

【房管部门】租房前先查中介是否备案

武汉市房管局房产开发和市场监管处相关负责人介绍,这些中介和房东签合同租下房子,再以公司名义出租给房客,房租也是中介代收代付。这类中介,他们称之为全委托类中介。2014年,部分原在北京从事全委托类服务的中介转战武汉,之后产生过很多纠纷和投诉,房管部门也进行过严厉查处,2015年全市共查处了40多家这类公司,今年已查处了50多家此类中介。

该负责人表示,房东和中介之间签了合同,中介和租客之间也签了合同,三方之间产生的是合同纠纷,需要通过调解或者司法途径解决。

该负责人说,这类中介公司有很多违规的地方。例如,按照《房地产经纪管理办法》,房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的,应通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转,应经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。可在实际中,这些公司代收代付租金,很多都是通过私人账户。对此,房管部门要求这些公司限期整改,如不整改,房管部门可依规进行行政处罚。诸如对武汉中伟万基、武汉东升伟业等三家中介公司的行政处罚也已申请法院强制执行。

该负责人说,按规定,中介公司取得工商营业执照以后,需向房管部门来备案。对于那些不主动前来备案的中介,房管部门会对其进行督促。但是,如其不配合,《房地产经纪管理办法》中对其也没有明确的处罚措施。

该负责人告诉记者,房东和租客要想避免这些风险,在租房时一定要在房管局的官方网站上查询一下,这家中介有没有进行备案,如果没有备案,最好不要交易。

【律师观点】

问题中介频出系因违约成本低

武汉市地产经纪行业协会法律专业委员会副主任、湖北观筑律师事务所律师谈旭认为,相关管理制度不完善,问题中介违约成本低,是导致问题中介不断出现的原因之一。

谈旭曾专门对武汉市部分涉嫌违规房屋租赁公司的诉讼案件进行了梳理,通过已经在网上公布的案件收集,他发现2015年至今,24家中介公司涉及180多起,在这些诉讼中,多以中介败诉告终,“虽然中介败诉的多,但相对于问题中介的获利来说,中介的违约代价还是太低了。如果对问题中介的法人代表和员工进行刑事处罚,他们恐怕会收敛很多。”

谈律师说,现有的法律法规,对于处理此类纠纷,存在一定的模糊界定,这就导致各个职能部门可能都在管,却因法规限制,使得问题中介又不断出现。要加强投资者教育,通过行业协会发挥社会信用评价体系的引导、指引作用,有利于规范和促进行业良性发展。

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